Пишіть нам:
Ця адреса електронної пошти приховується від різних спамерських та пошукових роботів. Щоб побачити її потрібно активувати java-script.

Україна, 04050, м. Київ
вул. М.Пимоненка, 13,
Бізнес-центр "ФОРУМ",
корпус 8

/+380 44/
584-24-15
/+380 44/
332-35-51
/+380 67/
504-33-29

 

 

 

 

 

.

 

  

..........................................
 

 
   

 
   
..........................................
 
 

 

НОВИНИ

 

………………………………………………

 

 Дисконтна програма

………………………………………………

 

 ПРЕЗЕНТАЦІЇ

 

Типові помилки директора та головного бухгалтера на допиті при розслідуванні податкових злочинів (pdf)

………………………………………………

 

Відмова свідка від давання показань (pdf)

………………………………………………

 

Судові спори з податківцями (pdf)

………………………………………………

 

Податкові перевірки (pdf)

………………………………………………

 

Адміністративний арешт активів підприємства (pdf)

………………………………………………

 

Затримання за новим КПК (pdf)

 

            
 
  • Головна   /   Про фірму   /   Ми у ЗМІ   /   30.01.2012 Кто в доме хозяин. Как отстоять свое право на места общего пользования в споре с обслуживающей организацией

30.01.2012 Кто в доме хозяин. Как отстоять свое право на места общего пользования в споре с обслуживающей организацией

Суть проблемы
Виктор Олейников, директор компании «Тора»:

«Для обслуживания бизнес-центра, где я купил помещение под офис, застройщик создал предприятие и навязал всем владельцам офисов свои договора на содержание объекта. Позже по непонятным документам в аренду были сданы тех­этажи, крыши, фойе. Собственники помещений ничего не получают с этой аренды. К тому же ни копейки из этих денег не вкладывается в развитие и реконструкцию центра. Притом, что каких-либо правоустанавливающих документов на места общего пользования данное обслуживающее предприятие не имеет. В итоге кофейные автоматы и рекламные баннеры в фойе и постоянно шатающиеся по центру люди создают нам — владельцам офисов — неудобства, отвлекая от работы и отпугивая клиентов. Мы не знаем, можно ли как-то повлиять на обслуживающую организацию, чтобы наконец-то разрешить эту проблему».

Оценка ситуации
Анна Огренчук, управляющий партнер LCF Law Group:

«Действующими нормативно-правовыми актами не определены понятие и статус мест общего пользования (МОП) в зданиях нежилого назначения.  Некоторые юристы допускают, что в качестве аналогии закона возможно применение ч. 2 ст. 382 ГКУ, где указано, что владельцам квартир в жилом доме помещения общего пользования принадлежат на правах общей совместной собственности. В таком случае хозяева офисов в нежилом здании также считаются совладельцами МОП.

Но существует и противоположная позиция. Она поддерживается некоторыми судами и не допускает возможности применения указанной нормы, поскольку регулирует отношения, связанные непосредственно с правом собственности на жилье и вспомогательные помещения в жилом доме. Суды указывают, что законодательство не предусматривает автоматического получения права собственности на лестничные площадки, крышу и другие помещения при приобретении конкретных площадей (комнат, офисов) в нежилых объектах. Несмотря на это, собственники офисов не лишены права пользования МОП и в случае нарушения этого права могут обратиться в суд».

Рекомендации

Инна Лищина, юрист ЮК «Правовая помощь»:

«Важно дать ответ на два ключевых вопроса: во-первых, в чьей собственности находятся места общего пользования (техэтажи, крыши, фойе) в этом бизнес-центре? Во-вторых, какими правами владельцы офисов наделили обслуживающее предприятие? Для ответа на первый вопрос нужно еще раз изу­чить договор купли-продажи помещений у застройщика. Если в результате заключения этого договора покупатель получил в собственность только офисы с конкретно определенной площадью, значит, он не имеет права претендовать на не принадлежащие ему помещения. В то же время он может предъявлять претензии согласно ст. 391 ГКУ о защите права собственности от нарушений, не связанных с лишением владения (например, автоматы с кофе или рекламные баннеры мешают владельцам помещений распоряжаться их имуществом, закрывая обзор собственных вывесок).

Но владелец мог приобрести помещения и с правом собственности на места общего пользования в здании (что обычно соответствует определенному проценту от размера офиса в общей площади здания). Например, предприниматель купил офис площадью 20 кв. м, а все здание занимает 200 кв. м. Соответственно, владелец имеет 20% права собственности на места общего пользования в здании. Но заявлять претензии на часть прибыли от рекламных вывесок, автоматов с кофе, аренды за размещение вышек мобильных операторов собственники могут лишь в том случае, если имеют право на все здание.

Если владельцы офисов все же имеют право собственности на МОП, важно выяснить, уполномочивали ли они обслуживающее предприятие ими распоряжаться. В случае передачи таких прав у них нет оснований требовать часть прибыли, но существует возможность инициировать внесение изменений в договор по содержанию объекта. Если же владельцы помещений также считаются собственниками МОП и не уполномочивали предприятие совершать указанные действия, договора аренды и размещение рекламы можно признать недействительными, при этом взыскав с обслуживающего предприятия убытки в размере полученного им дохода».

Олег Вдовичен, адвокат, управляющий партнер АО «Столичный адвокат»:

«Часть 2 ст. 4 ЗУ «О государственной регистрации вещественных прав на недвижимое имущество и их обременений» фактически запрещает застройщику сдавать в аренду помещения, право собственности на которые не зарегистрировано. Поэтому рекомендую сначала обратиться в БТИ и установить, кто собственник помещений общего пользования в бизнес-центре. Если будет установлена правомерность владения застройщиком вспомогательными помещениями, собственники других площадей могут либо выкупить дополнительные метры и самостоятельно обслуживать/сдавать их в аренду, либо же согласиться с организованными застройщиком порядками. Жалобы в данном случае вряд ли помогут. Исключением может быть ситуация, когда прямыми действиями застройщика и/или его арендаторов нарушаются производные права владельца офиса (к примеру, мешают проходу кофейные автоматы, вредное излучение вышек мобильных операторов, нарушение допустимых норм шума).

Если же выяснится, что застройщик продал все площади, а свои услуги оказывает на «чужих» или на неучтенных площадях (крыши), тогда владельцы офисов могут «выжить» из дома непрошеного гостя. Для этого нужно обратиться в прокуратуру или же подать иск в суд о признании договоров аренды недействительными. В таком случае совладельцам лучше объединиться для защиты своих прав (заключить между собой соответствующий договор либо зарегистрировать объединение) и самостоятельно проводить выгодную им политику. Кроме того, в ряде случаев суды даже признают права собственности на помещения общего пользования».

Антонина Загура, юрист Юридического бюро «Деревянчук и Партнеры»:

«Если застройщик не оформил свидетельство на право собственности мест общего пользования, необходимо определить их правовой режим. Но поскольку в законодательстве не установлен правовой режим МОП в нежилых домах, необходимо смотреть условия договора купли-продажи. Если «арендодатель» обязан согласовывать этот вопрос с собственниками нежилых помещений, то в случае отсутствия такого согласования можно говорить о незаконной сдаче в аренду помещений.
Выходом из сложившейся ситуации может стать создание собственниками нежилых помещений ОСМД. Тогда через ОСМД собственники офисов смогут избавиться от навязанных обслуживающим предприятием договоров по содержанию объекта, а также распоряжаться МОП по своему усмотрению, в том числе сдавать в аренду».